Overmaas

locatie:
Rotterdam
team:
Koos Kok, Lieke Sauren, Jan Geert de Bruin, Kerstin Hahn, Iveta Fiedlerova
samenwerking:
Laila Ghait Architecten
opdrachtgever:
CPO
jaar:
2015 - heden

We initieerden dit project zelf als architect en kwamen in de unieke positie om op een vrije plot aan de Laan op Zuid in Rotterdam een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) vorm te geven. Uniek omdat hier de architecten in diverse samenwerkingsverbanden binnen Overmaas een woningbouwplan konden ontwikkelen vanuit de kwaliteit van het wonen en de architectuur. Die kansen zijn met beide handen aangegrepen!

De koper-opdrachtgevers zijn hier leden van een vereniging die de feitelijke opdrachtgever is. Het proces voor de leden is vormgegeven in een ‘CPO-light’ waarbij in een overzichtelijk aantal stappen toegewerkt wordt naar de realisatie van de woning. De kern is tweeledig: ontzorgen van de leden en de voorfinanciering van de engineering beperkt houden. Dat laatste realiseren we door zelf een deel van het risico te nemen en de beoogde aannemer een deel te laten voorfinancieren tot aan start bouw. De prijs-kwaliteit verhouding houden we scherp door eerst het plan op DO niveau te brengen waarbij alle specifieke wensen verwerkt zijn, en daarna de aannemer uit te nodigen op basis van plan en geraamde bouwkosten.

De praktijk wijst uit dat door de kleinschaligheid van het project een individuele benadering veel oplevert en erg leuk is om te doen. Er ontstaat direct een enorm enthousiasme voor het plan en de eigen woning, en men leert ook van meet af aan zijn buren kennen. Dit verschilt dus radicaal van conventionele projectontwikkeling, en levert ook een wezenlijk ander resultaat op. In aanvang boden we verschillende woningtypen aan met een specifieke prijsstelling, waarbinnen men vrij kon indelen. Van deze vrijheid is intensief gebruik gemaakt en blijkt dus een reële vraag uit ‘de markt’. CPO gaat vooral over hoe men kan wonen en vanuit onze professie voeren we regie over de verschijningsvorm. Deze zou de waarde op termijn moeten schragen en dient ook een publiek belang: het is het decor van de stad.

De planopzet is bepaald door de genius loci. Het smalle bouwblok reageert op twee verschillende karakters; de brede Laan op Zuid en de groene Hilledijk. Vanuit die context kozen we voor twee specifieke typologieën. De dijkwoningen parkeren onder de eigen woning en wonen vrij op de etage, geïnspireerd op de doorsnede van de Hollandse dijkwoning. Met dit profiel ontstond ruimte voor goed bezonde tuinen achter de vierlaagse herenhuizen aan de Laan. Deze vormen tezamen een stevige wand aan de brede verkeersweg.

De woningen zijn bovengemiddeld ruimtelijk. In de laanwoning is het wonen bijvoorbeeld georganiseerd over de eerste twee lagen die met een splitlevel in open verbinding met elkaar staan. Daarmee creëren we veel woonruimte in een beperkte woningdiepte. Ook in de architectuur en materialisering wordt een bovengemiddeld niveau bereikt: aluminium kozijnen, gestructureerd metselwerk, natuurstenen dorpels etcetera. En duurzaam op energetisch niveau: de woningen worden als ‘passiefhuizen’ ontwikkeld met een hoog en comfortabel niveau van isolatie.

Binnen deze CPO methodiek, die verwant is aan het ‘Berlijnse bouwgroepen model’ waarbij architecten het voortouw nemen en inzetten op woonkwaliteit, blijkt dus veel meer mogelijk dan gemiddeld. In onze procesvoering wordt er ingezet op de projectwaarde en niet op de ontwikkelwaarde: eventueel kapitaaloverschot vanuit de risico-reserveringen vloeit uiteindelijk terug naar de kopers. Vatbaar voor herhaling!